En mi experiencia profesional como perito tasador, con frecuencia me encuentro que existen algunas #diferencias entre las #superficies indicadas en las escrituras de #propiedad, en el momento en que se formaliza ante #notario la escritura de compraventa, en la superficie que indica el #Catastro y en la #superficie medida por el tasador en la visita ocular. Ver el artículo en el blog www.maruenda.com
El NOTARIO: Normalmente en el certificado Registral de la propiedad que los Notarios escrituran, cuando se trata de un piso, no se indica si la superficie que se menciona es una #superficie construida o una #superficie útil, sobre todo en las escrituras menos modernas.
En la inscripción registral, en un epígrafe aparte, se señala el porcentaje (%) de ocupación del inmueble en relación con el total de la finca, comprende la superficie del inmueble en sí y los elementos comunes que son las superficies reservadas a la escalera y al ascensor, si existe instalación.
EL CATASTRO: El Catastro suele indicar los elementos comunes que se suman a la superficie catastral del inmueble para dar la superficie computable a efectos catastrales, es decir: el porcentaje de superficie en el que la vivienda participa en la totalidad del inmueble. La razón se encuentra en que suele ser el primer #valor de #tasación computado por el propio técnico que ha intervenido en el proyecto y se crea en el momento en que la promoción inmobiliaria se hace pública y recibe el código de referencia catastral. Cuando se trata de valorar para préstamos hipotecarios, la superficie indicada en el catastro se compara junto con la registral, la menor con partes comunes, cuando no hay comprobación posible por parte del tasador.
EL TASADOR, CRITERIOS QUE CONVIENE ADOPTAR:
Como consecuencia de lo anteriormente indicado, aunque la tasación sea a valor de mercado no con finalidad financiera o hipotecaria, será muy útil acudir a la normativa vigente para valoraciones hipotecarias y financieras que establece unos criterios, en este caso orientativos, no obligatorios, para darle un criterio lógico a la tasación, y sobre todo cuando la finalidad sea su aportación a un proceso judicial. La siguiente normativa que podemos aplicar según lo mencionado anteriormente:
Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Ministerio de Economía «BOE» núm. 85, de 9 de abril de 2003 Referencia: BOE-A-2003-7253 TEXTO CONSOLIDADO Última modificación: 2 de diciembre de 2015. El Real Decreto 1492/2011 aprobó el reglamento de Valoraciones del Texto Refundido de la Ley del Suelo.
En los epígrafes 1,2,3 y 4 del artículo 5, BOE-A-2003-7253 TEXTO CONSOLIDADO Última modificación: 2 de diciembre de 2015, la actuación del perito tasador se ajustará, para tasaciones financiera o hipotecarias, lo siguiente:
1.-Cuando no sea posible comprobar la superficie del edificio o de una vivienda perteneciente al mismo, se utilizará la menor entre las superficies catastral y registral. Aunque en caso de valoración a precios de mercado, el perito tasador puede decidir lo contrario según el resultado de la visita ocular y mediciones a la finca o a la vivienda.
Comentario: De todas formas, si se sigue el criterio fijado por la mencionada Orden ECO en la anteriormente mencionada normativa, y se utiliza como método orientativo, el tasador tendrá menos dificultades en que su informe sea tenido en cuenta en vía judicial, ya que el juzgador tendrá más puntos de referencia para mejor valorar el peritaje del tasador.
2.- En el caso de elementos de edificios en los que se haya podido comprobar la superficie útil o la construida sin partes comunes, podrá también utilizarse la menor entre las superficies catastral y registral con partes comunes, aun cuando dichas superficies con partes comunes no hayan podido ser comprobadas, siempre que exista una dificultad operativa especial para la comprobación debidamente justificada por el tasador, no exista duda razonable sobre la magnitud expresada por la superficie registral, si se utilizara esta, y la relación entre la superficie utilizada y la comprobada sea razonable a juicio del tasador.
Comentario: Normalmente en estos casos, y en general, mi experiencia me indica que es mejor directamente realizar la comprobación “in situ” y aplicar un coeficiente sobre la superficie útil comprobada para computar los m2 construidos en que siempre debe basarse una tasación.
2.- Cuando la superficie comprobada sea superior en más de un 5% a la registral o a la catastral o cuando se trate de un edificio que carezca de declaración de obra nueva inscrita en el registro de la propiedad, su adopción requerirá que se verifique su adecuación a la normativa urbanística aplicable. En el caso de elementos de edificios se requerirá tal verificación de su adecuación a la normativa urbanística aplicable cuando la diferencia sea superior en más de un 10%.
Comentario: Aunque no lo indica, la superficie comprobada siempre es la superficie útil, sobre la que se aplica el correspondiente coeficiente para computar los m2 construidos en que siempre debe basarse una tasación.
4.- En el caso de que la superficie de los espacios exteriores de uso privativo del edificio o elemento de un edificio supere el 15 por 100 de la superficie total del mismo, aquella superficie se deberá medir por separado y se valorará con precio unitario diferente la superficie de los espacios exteriores. También deberán valorarse con precio unitario diferente los espacios exteriores no cubiertos y los que por su uso, características constructivas y funcionales se considere que tienen valores independientes. El conjunto de estas superficies deberá ser objeto de justificación, indicando los criterios seguidos.
Comentario: Se refiere a patios y terrazas, en caso de que dicha superficie no supere el 15% mencionado, normalmente se computa únicamente el 50% de dicha superficie y no se hará por separado.
5.- A los efectos del cálculo de su valor máximo legal, en las viviendas sujetas a protección pública, se tomará como superficie la consignada en la cédula de calificación correspondiente. (V.P.O)