Uno de los temas fundamentales, cuando se están tomando datos en la visita presencial durante el proceso de una tasación, es el de la minusvaloración, depreciación o, en su caso, apreciación del inmueble tasado. En muchos casos la dificultad de realizar una tasación lo más ajustada posible a la realidad está en que el propietario, sobre todo cuando es segundo o tercer propietario en el historial registral del inmueble, desconoce y no lleva ningún control de la fecha en que se han realizado las posibles obras de mejora en el inmueble y de otros pormenores que, a simple vista, no son apreciables en la visita ocular. Las obras efectuadas vendrían indicadas en la correspondiente factura que llevaría una fecha a partir de la cual deberían tenerse en cuenta a efectos de tasación o en otros documentos y certificados emitidos por un profesional cualificado. Todo ello lógicamente visualizado de alguna manera en la visita ocular que forzosamente debe realizar el técnico.
Una vez superada esta primera fase que forma parte de la visita ocular, el propio tasador puede conocer aproximadamente la antigüedad del inmueble si tiene ya una cierta experiencia que le informe sobre las formas constructivas de las distintas épocas y estándares habitacionales de los inmuebles. Esto es importante para el momento de aplicar las fórmulas y coeficientes al valor computado por el Tasador.
El maestro Josep Roca Cladera (Manual de Valoraciones Inmobiliarias), señala otros criterios para análisis de la propiedad inmobiliaria cuando se da una insuficiencia de la información de mercado y cuando hay dudas sobre la antigüedad del inmueble:
1. Igualdad de superficie o calidad constructiva de los comparables.
Resumiendo: Se puede relajar este requerimiento si se tiene en cuenta, más que el precio de la vivienda, el precio del metro cuadrado construido, no obstante deben averiguarse los costos en cada tipo de construcción, y por ello convendría restringir al máximo las comparaciones en casos de muy diferente superficie. También en caso de que la diferencia no sea cuantitativa sino cualitativa; esto quiere decir que hay que ser muy cuidadoso en el análisis de los comparables, sobre todo cuando hay una gran diferencia cualitativa en un mismo barrio o entorno: el caso de un barrio donde predominan viviendas de gran superficie de alto nivel y viviendas pequeñas y de baja calidad. “En el mercado residencial, el tamaño de la vivienda es indicador inequívoco de calidad.” Por tanto, en este caso no podría realizarse un análisis comparativo.
2. Tipos de edificación: casa adosada, unifamiliar aislada o plurifamiliar.
Es el caso de la coexistencia en una misma área urbana de edificios unifamiliares y plurifamiliares, y dentro de éstos, de inmuebles cualificados (de bloques aislados de baja densidad con servicios comunes privados, como jardín, piscina, etc.) o inmuebles comunes (aislados o en edificación según alineación vial) Variarán los costos de las construcciones en los distintos tipos de edificación y, siempre y cuando la diferencia cualitativa no refleje cambios en la oferta/demanda, pueden ser objeto de comparación.
3. Utilizar diversos estándares: nueva planta, segunda mano y viejos.
En cuanto a la antigüedad pueden compararse edificios de épocas parejas en los que no hayan existido grandes modificaciones cualitativas de la construcción, por ejemplo: se podrán comparar edificios construidos anteriormente a los años 60 que denominamos “viejos”; a partir de esta época se produjeron grandes cambios tecnológicos y estructurales en el sector de la construcción de viviendas. En nuestro mercado inmobiliario se consideran de segunda mano los de antigüedad alrededor de los 5 años, hacia atrás, que hayan sido objeto de una primera transacción (ya que en este momento comienza la depreciación del inmueble) Se puede utilizar una estratificación de inmuebles más simplificada, a efectos prácticos, siguiendo estos criterios relacionados con la antigüedad.
4. En caso de que no se encuentren en el mismo barrio, se podrán obtener comparables en ciertas circunstancias.
Si los barrios sustitutorios coinciden, al menos tendencialmente, en perfil socioeconómico, en su nivel de accesión al centro, en la calidad predominante, que definimos como “normal”, de sus edificaciones, en el grado de deseabilidad del entorno urbano (servicios públicos, nivel de contaminación, calidad de la urbanización y abundancia de espacios libres) entonces sería posible un estudio comparativo ampliando la muestra de comparables.