Causas y efectos que intervienen en el valor del suelo:
Todos conocemos las diferencias de precio / m2 en Barcelona pero creemos es interesante tener una visión técnica de las causas que motivan esa divergencia que son principalmente las siguientes:
1.-LOS DERECHOS DE USO Y EXPLOTACIÓN DEL SUELO POR REGULACIÓN LEGAL provinentes de las determinaciones del planeamiento urbanístico más detallado (microzonas) en lo referente a:
a) La Intensidad urbanística edificatoria (factor A)
b) Las externalidades físicas y ambientales de carácter urbanístico (calidad de las dotaciones y los equipamientos urbanos)(factor R)
2.- LA CENTRALIDAD que es un factor compuesto por:
El valor de emplazamiento (factor R) en función de la accesibilidad, entendida como le intercambio de costes de desplazamiento y transporte y los valores del suelo.
Tipos de centralidad
a) Absoluta.- Cuando existe un solo centro o polo de influencia urbano, diferenciado del resto de la población.
b) Relativa.- Cuando existen diversos centros o polos de influencia de barrios o centros de núcleos o poblaciones agregadas.
3.-El NIVEL SOCIOECONOMICO que define cada sector o barrio de la población (factor R) Se manifiestan preferencias y rechazos por un lugar concreto en el momento de su adquisición.
El nivel socioeconómico está compuesto de:
a) La jerarquización social del espacio urbano derivada de acciones colectivas por costumbres y cultura. Se da el fenómeno social en que los grupos sociales predominantes alcanzan la dominación de la estructura urbana.
b) La segregación social provinente de acciones individuales por motivos económicos y comerciales. Es un resultado o una consecuencia, no una causa. La causa viene determinada por la relación entre la hegemonía económica y el dominio social imperantes en cada momento.
Por tanto, el mercado inmobiliario está segmentado en sub-mercados (o segmentos de mercado) referidos a los barrios o a núcleos interdependientes en los cuales se generan mecanismos diferenciales de asignación de precios. Y, a su vez, en cada sub-mercado no existe una equilibrio general único de oferta / demanda, sino una pluralidad de equilibrios en los diversos subsectores económicos definidos por sus usos. El desequilibrio real entre oferta y demanda en cada nivel puede generar auténticos precios de monopolio. Los precios siempre
se elevarán al máximo admisible para la capacidad económica de cada sub-mercado en un momento determinado. El valor del suelo urbano puede quedar también afectado (al alza) por el control monopolista-oligopolista del sub-mercado respectivo del momento.
Los costes de la construcción no son independientes del lugar donde se construye. Vienen condicionados por todo lo anteriormente dicho. Son una consecuencia del nivel económico de cada sub-mercado.
ESQUEMA DEL NIVEL SOCIOECONOMICO:
Por niveles sociales:
A = Alto
M = Medio
B = Bajo
NIVEL SOCIAL NIVEL ECONOMICO
1 Alto A >>>> Viviendas máximo standing
2 Alto M >>>> Viviendas alto standing
3 Medio Alto
4 Medio Medio
5 Medio Bajo
6 Bajo Alto
7 Bajo Medio
8 Bajo Bajo >>>>> Viviendas protegidas
Los valores atribuibles a los niveles socioeconómicos 1, 2 y 3 son corregibles en función del mayor o menor grado de uniformidad de nivel cultural vecinal.